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Consórcio

O consórcio de imóveis é uma modalidade de autofinanciamento desenvolvido no Brasil. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem. Imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pagas por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.

Existem duas formas de adquirir o bem: sorteio ou dando um lance

A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Cada um dos integrantes do grupo poderá decidir quanto deseja antecipar o pagamento. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira, mas o consorciado terá que arcar com outros custos, como taxa de administração, seguro e fundo de reserva em algumas empresas. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que deverá incluir todas essas despesas. Apesar desses custos, as parcelas do consórcio costumam ser menores, porque são livres de impostos como, por exemplo, o IOF (Imposto de Operações Financeiras). Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 70 mil e pode chegar a R$ 600 mil. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 180 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem.

O consórcio de imóveis pode ser uma boa opção para:

Quem não tem pressa em comprar imóvel.
Quem acha que os preços dos imóveis vão cair no futuro.
Quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo.
Quem não tem dinheiro para dar a entrada em um financiamento imobiliário.
Quem não quer se descapitalizar.

Dicas para contratar um consórcio:

O Banco Central divulga as administradoras de consórcios autorizados a funcionar. Cheque se a empresa está regularizada antes de fechar o negócio. O BC também divulga os rankings das administradoras com maior número de reclamações. Evite essas instituições.
O BC proíbe a comparação de custos de consórcios e financiamentos imobiliários, por se tratar de produtos muito diferentes. As calculadoras que ainda são encontradas em alguns sites vão sempre dar vantagem aos consórcios em relação aos custos, já que não há cobrança de juros. Mas é importante o consumidor entender que, ao contratar um financiamento imobiliário, poderá comprar a propriedade logo no momento da assinatura do contrato, o que só acontece nos consórcios em caso de muita sorte. Então faça a escolha entre um produto ou outro de acordo com suas necessidades.
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado para dar lance ou para abater as parcelas de um consórcio imobiliário nas mesmas condições em que é utilizado para a compra de imóveis.
As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio serão corrigidas a cada 12 meses pelo INCC. Em anos de inflação mais elevada no setor da construção, alguns consorciados fazem duas jogadas: 1) no final de um período de 12 meses de existência de um grupo, antecipam o pagamento do saldo devedor do consórcio com dinheiro do próprio bolso ou com o FGTS de forma que a correção da dívida tenha um impacto menor no mês seguinte; e 2) pedem para ser excluídos do sorteio no final desse período de 12 meses de existência do grupo para não correrem o risco de pegarem uma carta de crédito com valor defasado.
Nem sempre o consumidor precisa entrar no início de um consórcio. Se alguém quiser desistir de um grupo, por exemplo, é possível comprar a cota dessa pessoa e depois arcar com o saldo devedor nas mesmas condições estabelecidas no contrato original. Dependendo da necessidade de um consorciado de sair do grupo, algumas vezes é possível comprar cotas com desconto.
Alguém que compra um consórcio e depois não consegue pagar as mensalidades porque o emprego, por exemplo, terá algumas alternativas. Se a prestação está muito elevada, é possível reduzi-la com a contrapartida de também diminuir o valor da carta de crédito que será obtida. Caso qualquer prestação não esteja cabendo no orçamento, aí o jeito é vender a cota do consórcio para outra pessoa. Caberá à própria pessoa encontrar um interessado em comprá-la, sendo que algumas administradoras cobram uma taxa pela cessão da carta de crédito. Por último, se quiser sair do consórcio sem vender a cota, a pessoa poderá esperar ser sorteada e pegar uma carta de crédito de valor reduzido e correspondente ao mesmo montante que já foi pago, deduzidas eventuais taxas previstas em contrato. Nesse caso, a dívida deixa de existir.
Se alguém lhe oferecer um consórcio com garantia de contemplação em poucos meses, desconfie. Há golpistas que prometem isso sem ter como cumprir – geralmente são empresas que não estão autorizados a administrar consórcios. Também não acredite se o vendedor do consórcio lhe garantir que em um grupo será fácil de ser contemplado mesmo dando um lance bem baixo.
Avalie muito bem se as prestações mensais do consórcio cabem em seu bolso. Se você parar de pagar as prestações antes de ser contemplado, o dinheiro já pago não será perdido e seu nome não será inscrito em um cadastro de inadimplentes. Mas se você deixar tudo como está, seu dinheiro só será devolvido ao final do grupo, corrigido pelo índice estabelecido pela administradora em contrato. O imóvel fica alienado em nome da administradora do consórcio até que todas as prestações sejam pagas.
Um cuidado muito importante é pesquisar as taxas incluídas em diferentes consórcios.